新2会员手机管理端:深圳土拍最大赢家深铁 “拿地即开工”下的楼市竞速

观点地产网 市场风向转变,原本的模式似乎不再适用。

近日,深圳地铁集团官方公众号披露称,11月29日上午,集团在松岗街道沙浦围举行了大运枢纽、赤湾停车场等5个物业开发项目开工仪式,同步启动场地平整、勘测等前期工作。

据了解,该批次开工项目地块即为4天前(11月25日)深铁集团在深圳第三批次居住用地集中供应现场竞得的南山、龙岗、宝安、坪山、光明5宗地块,项目总用地面积约26万平方米,总建筑面积约116万平方米,总价178.51亿元。

事实上,梳理深圳三批次集中供地成交结果发现,深铁也成为今年深圳招拍挂市场上最“豪迈”的企业,以241.8亿夺得38宗土地中的6宗,其次则是中海4宗、保利置业3宗。

然而,上述5个项目并不是深铁动工最快的。

早在9月28日二轮供地上,深铁63.29亿拿下的松岗A401-0187地块,隔天便举行了开工仪式,同时取名为“深铁�Z城”,预计今年底便可达到预售条件。

不仅是深铁,“拿地即开工”似乎已成为房企在深圳招拍挂市场上的标配模式。

可以列举的是,万科于今年6月获批预售的宝安尖岗山项目,在去年11月竞拍成功的当天下午,就流传出项目现场挂起横幅举行开工仪式的图片。

时隔半年后,在今年5月深圳首批集中供地现场,佳兆业夺得与上述万科项目相邻的另一宗宅地,仅几小时后便上演了同样剧情。

此外,龙光在同场次所获的光明项目也已于11月11日取得预售证,距离拿地时间未及半年。

在这背后,开发商们追求的是高周转,时间的抢夺也为降低成本、获取流量等赢得更大的空间。

拿地即开工

11月25日,深圳今年三批次宅地集中供应收官,共38宗地块成交,总金额达959.78亿元,去年全年深圳宅地总成交金额则为800.72亿元。

综合三次土拍成交结果来看,总供应39宗地块,仅1宗流拍,但该宗地在第三批集中供地中又重新挂牌,最终由深铁集团底价拿下。

值得关注的是,深铁集团在第三轮土拍中豪掷178.51亿一口气拿下5宗地块,加上此前在第二轮拍地中摘得的宝安地块,共揽获6宗,成为今年深圳招拍挂居住用地市场的最大赢家,中海和保利置业分别以4宗、3宗位列之后。

对于深铁所获地块,合一城市更新集团董事总经理罗宇表示,从运营角度来看,深圳地铁拿下的地块多数都是综合用地,具备一定挑战。但主流还是以刚需房为主,因此开度难度并没有那么大。

据观点地产新媒体此前报道,在深圳第三批次集中供地中,深铁集团所得地块分别为南山招商街道K1030016、龙岗园山街道G01063-0264、宝安松岗A407-01020、坪山坑梓街道G14301-0115、光明新湖街道A641-0029。其中,南山招商地块包括教育设施用地和文体设施用地,而坪山、宝安和光明3宗地块则含有商业用地。

据介绍,上述项目分别是大运枢纽、赤湾停车场以及位于地铁松岗站、光明站、沙田站附近的5个TOD类项目。目前,5个项目规划建设约64万平方米居民住宅(含26万平方米公共住房),8万平方米学校设施和40万平方米办公商业等综合业态。

另一方面,从深圳第三轮集中供地成交结果来看,总体上仍呈遇冷态势。有市场人士分析称,第三批次土拍深圳总共推出11宗宅地,7宗底价,比例上是冷的,其他4宗触顶摇号,最多就14家参与,跟以往二三十家相比并不是太多。

回顾深圳三个批次土拍表现,第一轮参拍企业超20家,成交6宗、总价138.44亿。南山、宝安、光明3宗地溢价率均为45%,龙光以80亿夺得2宗地成为之最。

第二轮参拍企业超15家,成交21宗、总价452.97亿。中海以127亿、溢价15%触顶成交4宗。

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第三轮参拍企业约23家,成交11宗、总价368.37亿。7宗底价成交,其中深铁揽收5宗。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,深铁此举起到了托底市场、提振情绪的作用;另一方面,对于深铁降低拿地成本,以更大的地产回报覆盖地铁和区域开发成本,推进轨道导向的地产供应,提高用地供应效率。

11月29日上午,深铁集团项目集中开工仪式上表示,积极推行“拿地即开工”模式,在高质量推进TOD项目建设同时,充分释放“轨道+”TOD综合开发效应,加快开发速度,加速资金回笼,保证投资的良性循环。

这也是继今年深铁集团“深铁�Z城”项目实现该模式后的又一次体现,彼时深铁集团相关负责人向外界表示:“在建造松岗车辆段时,我们就预留了上盖建筑的空间,同步进行了统筹规划等大量前期准备工作,才能做到‘拿地即开工’。”

时间换空间

事实上,以“拿地即开工”为代表的高周转模式,早已在深圳招拍挂土地市场上习以为常。

以11月11日开盘的龙光深圳光明凤凰城项目为例,该项目地块是龙光在今年5月13日深圳首轮集中供地以10.88亿、溢价率45.07%夺得,不到半年时间便取得预售许可。

更早之前,2019年12月拿下深圳前海地块的龙光,从拿地到动工、预售仅用了8个月左右,涉资百亿。

另一个于今年6月开盘的万科深圳尖岗山项目,同样深谙高周转模式。

万科在2020年11月以总价59.98亿元竞得该地块,当天下午就流传出项目现场挂起横幅举行开工仪式的图片,被网友打趣为“万科速度”。

而在今年5月,佳兆业以25.44亿元夺得前述项目相邻的一宗宅地,成交仅隔几小时后便举行了开工仪式。

不难发现,在融资受阻、成本提高、利润承压的市场周期下,高周转已成为房企开发项目的首推模式,并在行业中盛行。

有资料显示,万科曾奉行“5986”高周转模式,即拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成,六成产品必须是住宅。碧桂园则在此基础上形成“456”模式,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。

流传至今,已被行业效仿成“0357”模式,0为“拿地即开工”,3个月售楼处、示范区开放,5个月后开盘,7个月现金流回正进行再投资。

若按此模式,不断进投资拿地、预售回款、再投资的循环中,1亿元一年最快可周转两次,大约可撬动10个亿以上的货值。此外,该模式下的利润率与其他相比也有所不同。

一位房地产市场人士分析上述模式时表示,高周转能够加快资金周转,缓解资金紧张同时,提高资金使用率及利润率。除此之外,还能为房企获取更多流量,快速占有市场以扩大份额,从而提升品牌溢价能力,以及获取更多低成本资金。

但是,高周转模式也因施工安全、房屋质量等问题,被市场所关注。另外,楼市遇冷当下,加上限价规则,房地产市场供需情况已发生变化。在此阶段,即便推出楼盘也难以达到以往的收益,资金回流情况并不理想。

根据深圳新房备案信息显示,截至12月1日,前述万科尖岗山项目已备案比例为55.9%,龙光光明项目已签认购书及备案的比例为15.49%。与之对比的深铁集团11月开盘的南山区“深铁懿府”项目,已签认购书的比例为96.6%。

实际上,高周转作为一种经营策略,并无优劣好坏之分,但需要运用得当。

一位房地产从业人员表示,要选择当前市场和企业实际经营情况适合的情况下,才能够恰当运用。比如资金储备充足、当地口碑较好、公司标准化高的企业,还要在市场流动性大的环境下施行。

值得一提的是,上述人士亦介绍,房企往往为实现高周转策略,拿地前置阶段就已做好充分调研和定位,开发报建流程也已和相关部门提前熟化,包括合作方、 *** 等沟通。

如此,在竞争激烈的深圳市场,如何实现高效率的项目完成周期,也成为当下房企不得不思考的问题。

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     发布于 2021-12-25 00:06:12  回复
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